Buto nuomos sutartis: ką būtina aptarti ir įrašyti

Buto nuomos sutartis apsaugo abi šalis. Daugelis nuomos ginčų prasideda ne dėl blogų žmonių, o dėl to, kad susitarimai liko žodiniai. Kas moka už sugedusią skalbimo mašiną? Ar galima laikyti katę? Kada grąžinamas užstatas? Kol santykiai geri, tokie klausimai atrodo smulkmenos, bet vėliau būtent jie virsta konfliktu. Gera nuomos sutartis apsaugo abi puses: nuomotoją nuo turto sugadinimo ir neapmokėtų sąskaitų, o nuomininką nuo staigaus iškeldinimo ir nepagrįstų reikalavimų.

Šiame gide aptariame, ką verta aptarti prieš pasirašant ir ką būtinai įrašyti į sutartį. Jis tinka tiek pirmą kartą butą nuomojantiems, tiek tiems, kas ieško būsto sau.

Prieš pasirašant: ką patikrinti

Nuomininkui svarbiausia įsitikinti, kad žmogus, su kuriuo sudaroma sutartis, turi teisę butą nuomoti. Paprašykite parodyti dokumentą, įrodantį nuosavybę, arba pasitikrinkite duomenis Nekilnojamojo turto registre. Jei butą nuomoja ne savininkas, jis turėtų turėti įgaliojimą ar savininko sutikimą.

Nuomotojui verta pasidomėti būsimu nuomininku: kur jis dirba, kiek žmonių gyvens, ar yra augintinių, kodėl keičia būstą. Pasiteirauti galima ir ankstesnio nuomotojo rekomendacijų. Tai įprasta praktika, jei klausiama pagarbiai ir tik to, kas iš tikrųjų svarbu nuomai.

Ką būtina įrašyti: buto nuomos sutartis punktas po punkto

Šalys ir būstas

Nurodykite abiejų šalių vardus, pavardes, asmens duomenis ir kontaktus. Tiksliai aprašykite būstą: adresą, unikalų numerį, plotą. Jei nuomojate tik dalį buto, aiškiai parašykite, kuriomis patalpomis nuomininkas naudojasi.

Terminas

Sutartis gali būti terminuota, pavyzdžiui, vieniems metams, arba neterminuota. Parašykite pradžios datą, pabaigos datą ir kas nutinka, kai terminas baigiasi: ar sutartis pratęsiama automatiškai, ar šalys turi susitarti iš naujo. Neaiškumas čia dažnai tampa ginčo priežastimi.

Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka

Nurodykite sumą, mokėjimo dieną, sąskaitą ir tai, ar kaina apima komunalinius mokesčius. Geriausia mokėti pavedimu: banko išrašas yra paprasčiausias įrodymas abiem pusėms. Jei numatote kainos peržiūrą, parašykite, kada ir kaip ji gali keistis, pavyzdžiui, kartą per metus, iš anksto įspėjus raštu.

Užstatas

Užstatas saugo nuomotoją nuo žalos ir neapmokėtų sąskaitų. Sutartyje parašykite jo dydį, kokiais atvejais iš jo galima išskaičiuoti ir per kiek laiko po išsikraustymo jis grąžinamas. Svarbu sutarti, kad užstatas nėra paskutinio mėnesio nuoma, nebent šalys aiškiai susitaria kitaip. Jei tai bus leidžiama, parašykite tai tiesiai.

Komunaliniai mokesčiai

Išvardykite, kas už ką moka: šildymas, vanduo, elektra, dujos, internetas, atliekos, namo administravimas, kaupiamosios lėšos. Dažnai nuomininkas moka už tai, ką sunaudoja, o nuomotojas prisiima ilgalaikes namo įmokas, pavyzdžiui, renovacijos kreditą ar kaupiamąsias lėšas. Taip pat susitarkite, kaip perduodamos sąskaitos ir kas deklaruoja skaitiklių rodmenis.

Remontas ir gedimai

Tai viena opiausių temų. Paprasta taisyklė: smulkią priežiūrą, pavyzdžiui, lemputės keitimą ar sifono valymą, daro nuomininkas, o stambesnius gedimus, kurie atsirado ne dėl nuomininko kaltės, tvarko nuomotojas. Vis dėlto geriausia tai surašyti. Numatykite ir tai, per kiek laiko nuomininkas privalo pranešti apie gedimą bei per kiek laiko nuomotojas turi reaguoti.

Taisyklės bute

• Ar leidžiama laikyti gyvūnus?
• Ar galima rūkyti?
• Ar leidžiama subnuoma, pavyzdžiui, trumpalaikė nuoma turistams?
• Kiek žmonių gali gyventi ir ar galima ilgiau apgyvendinti svečius?
• Ar galima dažyti sienas, kabinti lentynas, keisti spynas?

Nuomotojo lankymasis

Nors butas nuomotojo, juo naudojasi nuomininkas. Sutarkite, kaip iš anksto savininkas praneša apie apsilankymą ir kokiais atvejais gali ateiti, pavyzdžiui, avarijos metu. Tai apsaugo nuomininko privatumą ir padeda išvengti nesklandumų.

Sutarties nutraukimas

Aiškiai aprašykite, kaip viena šalis gali nutraukti sutartį, per kiek laiko įspėti ir raštu ar kitaip. Numatykite priežastis, kurioms esant sutartis gali būti nutraukta anksčiau, pavyzdžiui, kelių mėnesių nemokėjimas ar žalos darymas. Atsiminkite, kad gyvenamosios patalpos nuomą reglamentuoja Civilinis kodeksas, ir sutarties sąlygos negali prieštarauti imperatyvioms jo normoms.

Perdavimo–priėmimo aktas

Aktas yra toks pat svarbus kaip pati sutartis. Tai dokumentas, kuriame užfiksuojama būsto būklė įsikraustymo dieną. Jame surašykite:

• Skaitiklių rodmenis
• Baldų ir buitinės technikos sąrašą
• Esamus defektus: įbrėžimus, dėmes, sugedusius daiktus
• Perduodamų raktų kiekį

Padarykite nuotraukų su data ir pridėkite jas prie akto arba išsaugokite abiejų šalių susirašinėjime. Išsikraustant aktą sudarykite dar kartą. Tada ginčas, kas subraižė grindis, tiesiog nekils.

Ar sutartį reikia registruoti?

Sutartį galima įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Registracija naudinga ypač nuomininkui, nes tada sutartis tampa žinoma tretiesiems asmenims, pavyzdžiui, jei butas būtų parduotas naujam savininkui. Dėl to verta pasidomėti dabartine tvarka ir kaina Registrų centre.

Nuomotojui taip pat svarbu nepamiršti, kad nuomos pajamos yra apmokestinamos. Apmokestinimo būdą ir terminus pasitikrinkite Valstybinės mokesčių inspekcijos svetainėje, nes taisyklės gali keistis.

Dažniausios klaidos

• Žodinis susitarimas. Be rašytinės sutarties sunku įrodyti ir užstatą, ir sutartą kainą.
• Atsiskaitymas grynaisiais be kvito. Vėliau neįmanoma parodyti, kas sumokėta.
• Akto nebuvimas. Tuomet dėl būklės lieka tik žodžiai.
• Šablonas be pritaikymo. Internetinė forma neatsižvelgia į jūsų susitarimus.
• Neaiškios užstato sąlygos. Tai dažniausia ginčo priežastis išsikraustant.

Kaip elgtis, jei kyla ginčas

Pirmiausia kreipkitės raštu ir nurodykite konkretų sutarties punktą. Dažniausiai to užtenka. Jei susitarti nepavyksta, galima pasitarti su teisininku ar kreiptis į teismą. Nepriklausomai nuo ginčo, savininkas neturėtų savavališkai keisti spynų ar išjungti paslaugų, o nuomininkas neturėtų nustoti mokėti be pagrindo.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kokio dydžio užstatas yra įprastas?

Rinkoje užstatas dažniausiai susijęs su vieno mėnesio nuomos kaina, tačiau tai yra šalių susitarimo reikalas. Svarbiausia, kad jo dydis ir grąžinimo sąlygos būtų įrašyti sutartyje. Gavę užstatą pavedimu arba pasirašę dėl jo gavimo, abi šalys turės įrodymą.

Ar nuomininkas gali deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame bute?

Šį klausimą aptarkite prieš pasirašydami, nes daugeliui nuomininkų deklaravimas svarbus dėl darželio, mokyklos ar kitų paslaugų. Deklaravimui paprastai reikia savininko sutikimo arba tinkamo dokumento, todėl sutartyje verta įrašyti, ar jis duodamas ir kada deklaracija nutraukiama pasibaigus nuomai.

Ar nuomotojas gali padidinti kainą sutarties metu?

Terminuotoje sutartyje kaina paprastai keičiama tik taip, kaip numatyta sutartyje, arba abiem šalims sutarus. Jei tikitės kainų peržiūros, pavyzdžiui, kartą per metus pagal infliaciją, įrašykite aiškų mechanizmą: kada peržiūrima, kaip apskaičiuojama ir per kiek laiko iš anksto pranešama.

Kas nutinka, jei butas parduodamas nuomos metu?

Pardavimas savaime nereiškia, kad nuomininkas privalo išsikraustyti, tačiau jo apsauga priklauso nuo aplinkybių, ypač nuo to, ar sutartis įregistruota. Todėl abi šalys turėtų numatyti šią situaciją sutartyje, o kilus abejonių pasitarti su teisininku.

Ką daryti pasibaigus nuomai

Likus kelioms savaitėms iki pabaigos, susitarkite dėl išsikraustymo datos ir apžiūros. Kartu patikrinkite butą pagal pradinį aktą, nurašykite skaitiklius, grąžinkite raktus ir aptarkite užstato grąžinimą. Įprastas nusidėvėjimas nėra žala, todėl už jį iš užstato išskaičiuoti neturėtų būti.

Taip pat skaitykite: Kaip rasti patikimą nuomininką ir Triukšmingi kaimynai ir kiti ginčai.

Sutartis neturi būti ilga, kad būtų gera. Svarbu, kad joje būtų atsakyta į klausimus, kurie vėliau gali iškilti. Sudėtingesnei situacijai verta pasitarti su teisininku: šis straipsnis yra bendro pobūdžio informacija, o ne teisinė konsultacija.