Ką patikrinti prieš perkant butą: išsamus sąrašas

Buto pirkimas reikalauja kruopštaus pasiruošimo. Butas dažniausiai yra didžiausias pirkinys gyvenime, todėl klaidos čia kainuoja brangiai. Gražiai įrengta svetainė ir malonus pardavėjas dar nieko nepasako apie tai, ar dokumentai tvarkingi, ar name nesusikaupė skolų, ar stovas vonioje netrukus nepratekės. Šiame gide surinkome viską, ką verta patikrinti prieš sumokant avansą ir einant pas notarą.

Patikrą geriausia daryti etapais: pirmiausia dokumentai, tada pats butas, po to namas ir kaimynystė, o galiausiai sutarties sąlygos. Taip nešvaistysite laiko apžiūroms ir specialistams, jei jau pirmame žingsnyje paaiškės, kad su objektu kažkas negerai.

1. Patikrinkite Nekilnojamojo turto registro duomenis

Pirmas ir pigiausias žingsnis yra Registrų centro išrašas. Jis parodo, kas yra savininkas, koks buto plotas ir paskirtis, ar turtui nėra įregistruota hipoteka, areštas ar kiti apribojimai. Išrašą galima užsisakyti internetu, jums tereikia buto adreso arba unikalaus numerio.

Atidžiai pažiūrėkite į šiuos dalykus:

• Savininkas. Ar tai tas pats žmogus, su kuriuo bendraujate? Jei butą parduoda kitas asmuo, jis turi turėti notaro patvirtintą įgaliojimą.
• Bendraturčiai. Jei savininkai keli, sandoriui reikės visų jų valios.
• Hipoteka. Pati savaime ji nėra kliūtis, bet reikia aiškiai sutarti, kaip paskola bus padengta iš pirkimo kainos.
• Areštas ar kiti apribojimai. Tai rimtas ženklas, kurio priežastį būtina išsiaiškinti.
• Nuoma ar panauda. Registre gali būti įrašyta sutartis, kuri galios ir naujam savininkui.

Palyginkite registro duomenis su tuo, ką matote. Ar plotas ir išplanavimas sutampa su kadastrinių matavimų byla? Pardavėjo paprašykite pasidalinti plano kopija.

2. Išsiaiškinkite neteisėtus pertvarkymus

Nugriauta siena tarp virtuvės ir svetainės atrodo moderniai, bet jei ji buvo daroma be reikiamų dokumentų, ši problema pereis jums. Neteisėtas pertvarkymas gali apsunkinti paskolos gavimą, turto įkeitimą ar būsimą pardavimą, o laikančių konstrukcijų keitimas gali būti ir pavojingas.

Palyginkite faktinį išplanavimą su kadastro planu. Jei matote skirtumų, klauskite pardavėjo, ar pertvarkymas įteisintas. Neaiškiu atveju verta pasikonsultuoti su statybos specialistu ir prieš sandorį sutarti, kas tvarkys dokumentus ir už kieno pinigus.

3. Pasitikrinkite, ar pardavėjui nereikia sutuoktinio sutikimo

Santuokoje įgytas turtas paprastai yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, net jei registre įrašytas tik vienas iš jų. Todėl notaras tikrins šeiminę padėtį ir, jei reikia, prašys sutuoktinio sutikimo. Geriausia šį klausimą iškelti iš anksto, nes vėliau jis gali atidėti sandorį.

Jei butas paveldėtas, pasiteiraukite, ar paveldėjimo dokumentai sutvarkyti ir ar nėra kitų įpėdinių. Jei pardavėjas yra nepilnamečio vaiko atstovas, gali prireikti teismo leidimo. Tokios situacijos nėra blogas ženklas, tačiau jos pailgina procesą.

4. Patikrinkite skolas ir komunalinius mokesčius

Paprašykite pardavėjo pažymų arba naujausių sąskaitų už šildymą, vandenį, elektrą, atliekas, namo administravimą ir kaupiamąsias lėšas. Sutartyje aiškiai parašykite, kad iki buto perdavimo dienos visus mokesčius sumoka pardavėjas.

Perdavimo dieną užfiksuokite skaitiklių rodmenis ir įrašykite juos į perdavimo–priėmimo aktą. Nuo šios dienos sąskaitos tampa jūsų rūpesčiu, todėl tikslūs rodmenys apsaugo nuo ginčų.

5. Sužinokite, kas vyksta name

Perkate ne tik butą, bet ir dalį viso namo. Bendros stogo, rūsio, laiptinės ir inžinerinių tinklų problemos taps ir jūsų problemomis. Pasikalbėkite su bendrijos pirmininku arba namo administratoriumi ir paklauskite:

• Ar namas renovuotas, o jei ne, ar planuojama renovacija?
• Ar name imta kredito renovacijai ir kiek tenka šiam butui?
• Kiek sukaupta kaupiamųjų lėšų ir kokie darbai numatyti artimiausiu metu?
• Kada keisti stovai, stogas, liftas ir šilumos punktas?
• Ar yra kaimynų, kurie nemoka įmokų arba trikdo kitus?

Jei name vykdoma ar planuojama renovacija, būtinai pasidomėkite, kaip jūsų mėnesinės įmokos pasikeis ir kokios sutartys pereis jums.

6. Kruopščiai apžiūrėkite butą

Į apžiūrą eikite dienos metu ir, jei galite, antrą kartą vakare. Dieną pamatysite šviesą ir defektus, vakare išgirsite kaimynus ir gatvės triukšmą. Pasiimkite sąrašą, žibintuvėlį ir telefono įkroviklį lizdams išbandyti.

• Drėgmė ir pelėsis. Apžiūrėkite kampus, sienas už spintų, lubas prie išorinių sienų ir vonios kambarį.
• Vanduo. Atsukite čiaupus, nuleiskite vandenį, patikrinkite slėgį ir ar nėra nuotėkių po kriaukle.
• Elektra. Senuose namuose aliuminė instaliacija gali neatlaikyti šiuolaikinės buitinės technikos.
• Langai ir durys. Ar užsidaro sandariai, ar nėra skersvėjo?
• Šildymas. Pasiteiraukite, kokios buvo žiemos sąskaitos, ir paprašykite jas parodyti.

Jei abejojate, pasikvieskite statybos meistrą ar būsto ekspertą. Tokia apžiūra kainuoja nedaug, palyginti su paslėptų defektų remontu.

7. Įvertinkite vietą ir ateities planus

Buto netobulumus galima pataisyti, o vietos pakeisti neįmanoma. Pasivaikščiokite aplinkui, pasižiūrėkite atstumą iki darželio, mokyklos, parduotuvės ir viešojo transporto. Patikrinkite ir savivaldybės teritorijų planavimo dokumentus: tuščias sklypas už lango po kelerių metų gali tapti statybų aikštele.

8. Patikrinkite rinkos kainą

Nesiremkite vien pardavėjo nuomone. Palyginkite panašius butus tame pačiame rajone pagal plotą, aukštą, namo tipą ir būklę. Atminkite, kad skelbimų kaina nėra sandorio kaina. Jei imate paskolą, bankas vis tiek užsakys turto vertinimą, todėl per brangiai sutartą butą gali tekti finansuoti didesne savų pinigų dalimi.

9. Atidžiai suformuluokite avanso sutartį

Prieš mokėdami avansą pasirašykite preliminariąją sutartį. Joje turi būti aiškiai nurodyta kaina, galutinio sandorio terminas, buto perdavimo data ir kas nutinka, jei viena iš šalių persigalvoja. Svarbu atskirti avansą nuo rankpinigių, nes šių teisinės pasekmės skiriasi. Jei perkate su paskola, numatykite išlygą, kaip elgiamasi, kai bankas paskolos nesuteikia.

10. Pasiruoškite sandoriui pas notarą

Paprašykite notaro sutarties projekto iš anksto ir perskaitykite jį neskubėdami. Notaras patikrina dokumentus ir paaiškina sandorio pasekmes, bet derėtis dėl sąlygų turite patys. Patikrinkite, ar sutartyje nurodyta kaina, atsiskaitymo tvarka, perdavimo terminas ir ar pardavėjas patvirtina, kad nėra paslėptų trūkumų, apie kuriuos žino.

Aktualius notaro įkainius ir Registrų centro mokesčius pasitikslinkite prieš sandorį, nes jie gali keistis.

Buto pirkimas: trumpas sąrašas prieš pasirašant

• Gautas naujas Registrų centro išrašas
• Sutampa planas ir faktinis išplanavimas
• Aiški savininko ir sutuoktinio padėtis
• Nėra neišspręstų areštų ir skolų
• Sutarta dėl hipotekos panaikinimo
• Pakalbėta su bendrija ar administratoriumi
• Butas apžiūrėtas ir dieną, ir vakare
• Perskaitytas sutarties projektas

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar užtenka to, kad dokumentus patikrins notaras?

Notaras patikrina teisinę sandorio pusę: kas yra savininkas, ar nėra registruotų apribojimų, ar šalys turi teisę sudaryti sutartį. Tačiau jis neapžiūrės drėgmės kampuose, nevertins, ar kaina teisinga, ir nesužinos, kokie remonto darbai laukia namo. Už tai atsakingas pats pirkėjas.

Ką daryti, jei pardavėjas neduoda dokumentų prieš avansą?

Sąžiningas pardavėjas paprastai neprieštarauja parodyti pagrindinių dokumentų. Registro duomenis galite pasitikrinti ir patys. Jei pardavėjas vengia atsakyti į paprastus klausimus, geriau avanso nemokėti, kol situacija nepaaiškės.

Ar verta pirkti butą su neįteisintu pertvarkymu?

Galima, bet tik žinant, ką perkate. Sužinokite, ar pertvarkymą įmanoma įteisinti, kiek tai kainuotų ir kas tuo pasirūpins. Dažnai šalys sutaria, kad pardavėjas sutvarko dokumentus iki sandorio arba sumažina kainą. Bet kuriuo atveju tai reikia aptarti raštu.

Taip pat skaitykite: Pradinis įnašas būsto paskolai ir Kaip paruošti butą pardavimui.

Skubėjimas yra brangiausia pirkėjo klaida. Jei pardavėjas spaudžia greitai apsispręsti ir vengia rodyti dokumentus, tai rimta priežastis sustoti. Sudėtingesniais atvejais pasitarkite su teisininku: šis gidas yra bendro pobūdžio informacija, o ne teisinė konsultacija.